В чем риски инвестиций в апарт-отели

Это правда. Но только одна ее сторона.

Как и любой инвестиционный инструмент, апарт-отели несут в себе специфические риски. Игнорировать их — значит сознательно идти в авантюру. Давайте разберемся, где могут подстерегать подводные камни.

Управляющая компания Альянс отель менеджмент

Правовой лабиринт: вы точно можете сдавать номера на сутки?

Самый первый и, пожалуй, самый серьезный риск лежит в юридической плоскости. В России до сих пор нет четкого федерального определения, что такое «апарт-отель». Это порождает серую зону.

Ваш объект может быть юридически оформлен как жилой дом или как нежилое помещение. И то, и другое создает сложности.

• Если это жилой фонд, то массовая посуточная аренда часто противоречит жилищному законодательству и может быть оспорена другими жильцами или контролирующими органами. Представьте, что ваши соседи по дому подают коллективный иск против «отеля» в их жилом доме.

• Если это нежилой фонд, возникают вопросы с классификацией. Чтобы официально называться средством размещения (гостиницей) и работать легально, нужно пройти сложную процедуру классификации и соответствовать строгим нормам МЧС, Роспотребнадзора и другим инстанциям.

Вывод прост: прежде чем вкладывать деньги, нужно досконально изучить юридический статус объекта и разрешительную документацию. Слово застройщика «все чисто» — не аргумент.

Управление

Большинство инвесторов в апарт-отели рассчитывают на пассивный доход. Вы покупаете лот, а управляющая компания (УК) делает всё остальное: находит гостей, убирается, ремонтирует. Звучит здорово. Но здесь кроется второй крупный риск — полная зависимость от качества работы этой самой УК.

• Неэффективный менеджмент. УК может быть неопытной, недостаточно агрессивной на рынке или просто недобросовестной. Низкая загрузка — и ваш доход стремятся к нулю, а коммунальные платежи и взносы никуда не деваются.

• Конфликт интересов. В одном объекте могут быть десятки, а то и сотни собственников. УК должна обслуживать их всех. Как она распределяет самые «вкусные» даты (праздники, время фестивалей)? Всегда ли честно? Сможете ли вы это проконтролировать?

• Финансовая прозрачность. Вы уверены, что получаете все деньги от бронирований? Прозрачна ли система учета и отчетности? Доверие — это хорошо, а детализированный финансовый отчет — лучше.

Рыночные качели: сегодня полно, а завтра — пусто

Доходность апарт-отеля напрямую привязана к турпотоку. И это делает ее очень нестабильной.

• Сезонность. В курортном городе зимой может быть абсолютно пусто. В деловом центре — падать на выходные. Нужно быть готовым к тому, что доход будет неравномерным.

• Экономические кризисы. Туризм и командировки — первое, на чем экономят и бизнес, и люди в нестабильные времена.

• Перенасыщение рынка. Если в одном районе за пару лет открылось десять таких же апарт-комплексов, начинается ценовая война. Чтобы привлечь гостей, придется снижать цены, а это бьет по карману.

Технические и эксплуатационные «сюрпризы»

Апарт-отель — это объект интенсивного использования. Мебель, сантехника, техника изнашиваются в разы быстрее, чем в обычной квартире или долгосрочной аренде.

Кто платит за замену разбитого стекла, сломанной стиральной машины или выцветших от солнца штор? Обычно для этого создается фонд на замену (replacement fund), куда собственники ежемесячно вносят деньги. Но достаточно ли этих отчислений? И не окажется ли, что через пять лет вам придется скидываться на капитальный ремонт всего номера?

Ликвидность

Продать долю в апарт-отеле — задача не из простых. Это не однокомнатная квартира, спрос на которую всегда высок. Круг покупателей очень узок: это такие же инвесторы, которые понимают все эти риски. В кризис или при низкой доходности объекта продать его будет сложно, и, скорее всего, придется соглашаться на значительную скидку.

Стоит ли игра свеч? Однозначно, да — но только для тех, кто подходит к вопросу с открытыми глазами. Апарт-отель — это сложный актив, требующий глубокого анализа юридических, управленческих и рыночных аспектов. Это не пассивный доход, а партнерство с управляющей компанией, успех которого зависит от вашей собственной вовлеченности и осведомленности. Прежде чем подписать договор, задайте себе главный вопрос: вы готовы нести эти риски? Если да — тогда добро пожаловать в интересный, но требовательный мир гостеприимства.